금리 사이클과 부동산 대응 (자유지성 영상학습)

 경제 뉴스를 보면 지속적으로 금리 인상에 대한 뉴스가 나오고 있습니다. 이에 따라, 금리인상과 관련해 부동산 포지션은 어떻게 바뀌는지에 대한 관심도 많아지고 있습니다. 오늘은 자유지성님의 유튜브 채널에서 다루었던 금리인상에 따른 자산시장의 변동이 어떻게 있었는지 배워보고자 합니다. (파란글씨 클릭시 유튜브채널 이동)

 폭락론자들은 이제 금리인상 사이클이 시작되었으니, 부동산의 폭락이 올 것이라고 말하고 있습니다. 실제 과거 역사적 사실을 바탕으로 금리 인상기의 부동산 포지션은 어떠했는지 알아봅시다.

 

 많은 전문가들은 2000년대 금리 인상과 부동산 상승이 함께 이루어졌음을 예로 들며, 반대로 폭락론자들은 2000년대 한 번의 사례를 가지고 금리 인상과 부동산의 상승이 동반된다고 말하는 것은 오류라고 주장합니다. 이에 해당 채널에서는 주택 중위 가격이 FRED(세인트 루이스 연방준비은행에서 제공하는 경제통계 Federal Reserve Economic Data)에 기록된 1965년부터 2020년까지의 금리 변동과 부동산 가격의 추이를 살펴보고 분석해보자고 합니다.

 

 

먼저 첫 구간, 1965년부터 1969년까지입니다. 금리가 인상되는 추세에서 집값은 상승하는 것을 확인할 수 있습니다. (이 시기에 대한 자세한 설명은 자세히 없었습니다.)

2번은 1972년부터 1974년 스태그플레이션 시대입니다. 1973년 욤-키푸르 전쟁으로 기름값이 폭등하며 물가 역시 폭등했던 시대입니다. 그래서 인플레이션을 잡기 위해, 금리가 인상되었습니다. 2년간 8%나 금리가 상승되었으나, 주택 중위 가격은 지속적으로 상승하였습니다.

세 번째는 1977년부터 1981년 인상기입니다. 이 시기는 이슬람 혁명기의 오일쇼크로 기름값이 폭등했던 시기입니다. 스태그플레이션이 절정에 달했던 미국 역사에서 가장 암울했던 시기 중 하나입니다. 청년들은 방화와 폭등을 일삼고, 살인사건 발생률이 절정이었던 시대, 서민들의 삶이 벼랑 끝에 내몰리던 시대였습니다. 치솟는 물가를 잡기 위해 등판한 것은 폴 볼커 미국 FED 의장이었습니다.

1980년에서 1981년 사이에 금리 변화는 마치 롤러코스터를 방불케 합니다. 역사상 금리를 단기간에 가장 많이 올렸던 '빅 스텝'의 시대였던 것입니다. 한 번에 기준금리를 자그마치 8%씩 올릴 정도로 경제가 침체에 빠지더라도 물가를 잡겠다는 강력한 충격요법을 사용한 때입니다. 이렇게 충격요법을 주는 상황에서도 주택 중위 가격은 폭락은커녕 지속적으로 오르고 있습니다.

금리를 대폭 인상하면 무슨 현상이 일어날까요?

바로 금융의 자금조달 비용이 늘어납니다. '금리'는 돈을 빌리는데 드는 비용을 말합니다. 금리가 인상되면 돈을 빌려 조달하는데 드는 이자의 비용이 늘어나는 겁니다. 그런데 건축에는 필연적으로 대규모의 자금이 필요합니다. 따라서 금리가 크게 인상되면 건축 자금조달에 차질이 생겨 신규 착공이 줄어들고 이는 곧 주택 공급이 감소하게 됩니다. 이에 따라 주택의 가격은 인상되는 원리입니다.

중앙은행이 금리를 인상할 때는 경기가 침체에 빠져 비탄력적 재화의 공급이 줄어들지 않도록 섬세하게 컨트롤해야 하는 것입니다. 따라서 빅스텝 보다는 베이비스텝으로 인상해야 하는 이유입니다.

이처럼 시장을 볼대는 매크로 관점과 수요/공급의 관점을 늘 함께 보는 지혜가 필요합니다.

 

네 번째 구간은 1987년에서 1989년의 시기입니다. 이 시기는 로널드 레이건 미국 대통령이 경제를 이끌었던 성장의 시대였습니다. 이 시기에는 하이테크 IT 혁명의 꽃이 피어난 시기이기도 합니다. 이 당시는 금리가 인상되더라도 더 큰 성장으로 인해 주택 가격 역시 동반 상승하는 모습을 볼 수 있습니다.

다음은 1993년부터 1998년까지 금리인상의 다섯 번째 구간입니다. 이 시기는 IT산업의 꽃이 만개한 황금기로 부릅니다. 금리가 오른 만큼 성장도 성장했음을 알 수 있습니다.

이제 2003년부터 2007년, 금리 인상 6번째 구간입니다. 이 시기의 성장을 이끈 건 주택시장이었습니다. 미국 부시 대통령은 국민의 '내 집 마련'을 적극 장려했습니다. 주택담보대출 이자의 세액 공제를 실시하고, 규제를 완화합니다.

국민들이 자산을 소유하게 되면 국가에 의존하지 않고 인생을 스스로 설계할 수 있어 자유와 책임, 번영의 길로 나아갈 수 있습니다. 반면에, 서브 프라임 등급의 신용 불량자들 마저 주택담보대출을 받으며 무분별하게 주택 매수에 나서게 됩니다. 이후 금리가 계속 인상되자, 서브프라임 등급에서 이자를 감당할 수 없게 되자 과도한 부채로 인해 리스크 관리를 못한 채무자들이 대규모 발생하며 주택 시장의 버블이 터지고 말았습니다.

이후 2008년 세계 금융 위기 이후 금리를 제로 금리로 인하하며 위기를 극복하기 위해 대량의 화폐 인쇄를 시작합니다. 이른바, 양적완화입니다. '양적'이라는 말은 화폐량을 뜻하고, '완화'란 풀어버린다는 것을 뜻합니다. 화폐를 찍어내 대규모의 화폐량을 풀어버린다, 즉 돈을 푼다는 말입니다.

그리고 경제가 위기를 벗어나 양적완화를 종료한 2015년 말, 미국의 금리는 인상 사이클에 돌입합니다. 이제 경제가 본격적인 성장 국면에 들어갔기 때문입니다. 경제의 성장과 함께 금리가 인상되며 주택 가격도 올라가는 모습을 확인할 수 있습니다.

역사는 완전히 같은 모습은 아니더라도 유사하게 반복됩니다. 아래 링크된 영상을 통해 한 번 더 공부해보시길 바랍니다.